Кейінгі күндері еліміздегі бірнеше екінші деңгейлі банк "жылдық 5 пайыздан басталатын ипотека" бағдарламаларын белсенді түрде жарнамалай бастады. Алайда мұндай ұсыныстардың шарттарына үңілсек, жарнамада көрсетілген төмен пайыздық мөлшерлеме іс жүзінде басқаша есептелетіні байқалады.
Пайыз қалай есептеледі, коммерциялық банктер ұсынған жаңа ипотекалық өнімдер тұрғын үй құрылыс жинақтары (ТҚЖ) жүйесінен несімен ерекшеленеді және жарнамадағы төмен мөлшерлеме шын мәнінде қаншалықты тиімді? Бұл туралы Qazaq Expert Club сарапшысы, экономика ғылымдарының кандидаты, қаржыгер Айгерім Ілиясова түсіндірді, деп хабарлайды dalanews.kz.
Сарапшының айтуынша, тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне негізделген ипотекалық өнімдердің коммерциялық банктерде пайда болуы - нарық үшін оң өзгеріс.
"Бұған дейін тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі бойынша іс жүзінде тек Отбасы банкі жұмыс істейтін. Формалды түрде бұл жүйе 2026 жылға дейін екінші деңгейлі банктер үшін толық жабық болған жоқ, бірақ арнайы лицензия қажет еді. Банктік заңнамаға енгізілген өзгерістерден кейін әмбебап лицензиясы бар екінші деңгейлі банктер де ТҚЖ жүйесінің субъектісі бола алады. Бұл бәсекелестікті күшейтеді. Дегенмен оның ипотека нарығына әсерін асыра бағалауға болмайды. Алғашқы елеулі нәтиже төмен пайызбен тартылған депозиттік база жеткілікті көлемге жеткен екі-үш жылдан кейін ғана байқалуы мүмкін", - дейді Айгерім Ілиясова.
Қаржыгердің пікірінше, бүгінде ең тиімді өнім ретінде бұрынғысынша Отбасы банкінің классикалық тұрғын үй несиесі қалып отыр. Егер алғашқы жарна тұрғын үй құнының 50 пайызын құрап, қаражат кемінде үш жыл бойы жинақталса, несие жылдық 5%-бен беріледі.
"Мысалы, құны 20 млн теңге болатын пәтерді алу үшін үш жыл ішінде 10 млн теңге жинау қажет. Мұндай соманы ай сайын шамамен 230 мың теңгеден жинақтау арқылы қалыптастыруға болады. Егер бұл қаражатты төрт отбасы мүшесінің атына бөліп салса, олардың әрқайсысы мемлекеттік сыйлықақы алады. Соның арқасында жинақтың нақты табыстылығы коммерциялық банктердегі депозиттердің табыстылығына жақындайды. Үш жылдың ішінде баспана құнының 50%-ы жиналып, бағалау көрсеткіші 16-ға жетсе, ипотеканы жылдық 5%-бен рәсімдеуге мүмкіндік бар", - деп түсіндірді сарапшы.
Оның айтуынша, бұл бағдарламада ресми табысты растаудың талап етілмеуі - тұрақты немесе ресми кірісі жоқ азаматтар үшін маңызды артықшылық.
Айгерім Ілиясованың сөзінше, 2026 жылдың шілдесінде Halyk Bank Halyk Shanyraq жинақтаушы ипотекасын іске қосты. Оның жұмыс істеу қағидаты Отбасы банкінің тұрғын үй несиесіне өте ұқсас.
"Жылдық 5%-бен ипотека алу үшін кемінде үш жыл бойы жылдық 2%-бен депозит жинақтап, бағалау көрсеткішін 16-ға жеткізу қажет. Алайда жинақ сомасына берілетін жыл сайынғы 20%-дық мемлекеттік сыйлықақы (белгіленген шекте) тек Отбасы банкінде ғана сақталған. Сонымен қатар “Отбасылық пакет” арқылы мемлекеттік сыйлықақыны отбасының әрбір мүшесі ала алады. Сондықтан коммерциялық банктердің жинақтаушы ипотекалары экономикалық тұрғыдан Отбасы банкінің өнімінен ұтымды емес", - дейді қаржыгер.
Сарапшының айтуынша, негізгі сұрақтар классикалық жинақтаушы өнімдерге емес, төмен мөлшерлемемен жарнамаланатын ипотекалық бағдарламаларға қатысты туындайды.
Мысал ретінде ол Freedom Bank ұсынатын цифрлық жинақтаушы ипотеканы келтірді.
"Freedom Bank бұл өнімді құрылыс компаниясымен бірлесіп ұсынады. Алғашқы жарна ретінде тұрғын үй құнының 30%-ы кемінде үш жыл мерзімге жылдық 7%-бен депозитке салынады. Бірақ несие бірден тұрғын үйдің толық құнына жылдық 14,5%-бен рәсімделеді. Ай сайынғы төлемнің бір бөлігі депозитті толықтыруға, екінші бөлігі несиені өтеуге жұмсалады. Депозит көлемі тұрғын үй құнының 50%-ына жеткенде (бірақ үш жылдан ерте емес) қайта есептеу жүргізіліп, жинақталған қаражат қарыздың бір бөлігін жабуға бағытталады. Осыдан кейін мөлшерлеме 10%-ға дейін төмендеп, жаңа төлем кестесі жасалады.
Бұл жүйе Отбасы банкінің алдын ала және аралық несиесіне ұқсас. Бірақ егер мөлшерлемені қарыз алушы банктен нақты алған сомаға, яғни баспана құнынан алғашқы жарнаны алып тастағандағы қаржыға шақтап есептесек, алғашқы кезеңдегі нақты мөлшерлеме жылына 20%-дан асып кетеді. Ал тұрғын үй несиесі кезеңінде банк 7%-бен тартылған депозит есебінен 10% табыс табады", - дейді Айгерім Ілиясова.
Оның айтуынша, дәл осындай тәсіл Банк ЦентрКредиттің Jana ипотекасында да қолданылады. Жарнамада "жылдық 5 пайыздан басталады" деп көрсетілгенімен, алғашқы жарна кепілдік депозит ретінде орналастырылады, ал пайыз тұрғын үйдің толық құнына есептеледі.
"Банк алғашқы жарна неғұрлым жоғары болса, мөлшерлеме соғұрлым төмен болатынын көрсетеді. Мысалы, алғашқы жарна 20% болса, ипотека мөлшерлемесі 16%-ды құрайды. Ал жылдық 5% мөлшерлемеге тек әлдеқайда жоғары алғашқы жарна енгізіп, жалақы жобасына қатысқан клиенттер ғана қол жеткізе алады. Егер пайыз нақты алынған несие сомасына қайта есептелсе, мөлшерлеме 20%-дан жоғары болып шығады", - дейді сарапшы.
Осыған ұқсас қағидат ForteBank-тің "Ақша кепілімен ипотека" өнімінде де қолданылады.
"Бұл бағдарламада да алғашқы жарна банк шотында кепіл ретінде сақталады, ал пайыз тұрғын үйдің толық құнына есептеледі. Жылдық 9% мөлшерлеме тек алғашқы жарна несие сомасының 70%-ын құрағанда ғана қолжетімді. Егер алғашқы жарна 20% болса, мөлшерлеме 17%-ды құрайды. Ал нақты алынған несие сомасына қайта есептегенде кредиттің құны жылына шамамен 20–30% аралығында болады", - деп түсіндірді қаржыгер.
Айгерім Ілиясованың пікірінше, мұндай өнімдерде жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін (ЖТСМ) есептеу тәсілі де сұрақ туғызады.
"Банктер алғашқы жарнаны кепілдік депозит немесе ақша кепілі ретінде көрсетіп, оны ЖТСМ есептеу кезінде ескермейді. Сондықтан мұндай әдіс қарыз алушы үшін несиенің нақты құнын қаншалықты көрсетеді деген заңды сұрақ туындайды. Менің ойымша, реттеуші орган осы өнімдерге назар аударып, ЖТСМ-ды қарыз алушының нақты қолына алған қаражатын ескере отырып есептеп, оны міндетті түрде жариялауды талап етуі керек", - дейді ол.
Сонымен бірге сарапшы тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің коммерциялық банктерге енгізілуін жалпы оң қадам деп бағалайды. Оның айтуынша, бүгінде ипотекалық несиелеудің шамамен 70%-ы Отбасы банкі мен мемлекет ұсынатын жеңілдетілген бағдарламаларға тиесілі.
Алайда бұл жаңашылдық ипотекаға деген сұранысты күрт арттырмайды. Керісінше, егер екінші деңгейлі банктер қосымша тиімді шарттар ұсына алса, сұраныстың бір бөлігі Отбасы банкінен соларға ауысуы мүмкін.
"Жалпы алғанда, тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі коммерциялық банктердің өнім желісін кеңейтуге мүмкіндік береді. Банк үшін депозит пен несие мөлшерлемесінің абсолюттік көлемінен гөрі олардың арасындағы пайыздық маржа маңызды. Мысалы, егер банк қаражатты 18%-бен тартып, 21%-бен несие берсе, оның маржасы 3% болады. Сол сияқты жаңа ТҚЖ бағдарламалары бойынша банктер депозитті 2%-бен тартып, сол қаражат есебінен ипотеканы 5%-бен бере алады. Яғни олар кез келген жағдайда өз маржасын сақтайды.
Меніңше, коммерциялық банктер үшін ең дұрыс жол – қарапайым әрі түсінікті жинақтаушы ипотекалық өнімдерді дамыту. Сонда жарнамадағы төмен мөлшерлеме автоматты түрде ең арзан несие деген қате түсінік қалыптаспайды", - деп түйіндеді Айгерім Ілиясова.
