2026 жылдың алғашқы жартыжылдығында Қазақстандағы бастапқы тұрғын үй нарығында пәтер сату көлемі өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 20–25%-ға төмендеді. Алайда сұраныстың азайғанына қарамастан, жаңа тұрғын үйлердің бағасы өсіп келеді. Мұның себебін құрылыс саласындағы Qazaq Expert Club сарапшысы Диляра Сейтнұрова түсіндірді, деп хабарлайды dalanews.kz.
Сарапшының айтуынша, бағаның қымбаттауына әсер еткен негізгі факторлардың бірі – 2026 жылдың қаңтарынан бастап бастапқы тұрғын үйге қосылған құн салығының (ҚҚС) енгізілуі.
«Құрылыс жобасы мен компанияның баға саясатына байланысты жаңа тұрғын үйлердің құны орта есеппен 10–12%-ға өсті», – дейді ол.
Бұдан бөлек, құрылыс материалдарының, логистиканың, жұмыс күшінің және жер телімдерінің қымбаттауы да тұрғын үй бағасына қысым жасап отыр. Бұл әсіресе Алматыда айқын байқалады.
Сейтнұрова тағы бір маңызды фактор ретінде экономиканың қымбат қаржыландырылуын атады. Оның айтуынша, Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі төмендегенімен, жылдық 17% деңгейінде қалып отыр.
«Қазір девелоперлердің басым бөлігі банк несиесіне сүйеніп жұмыс істейді. Бір шаршы метрдің құны несие алу кезеңінде-ақ қаржылық модельге енгізіледі. Сондықтан құрылыс компаниялары банктермен келісілген деңгейден төмен баға ұсына алмайды. Өйткені бұл жобаның қаржылық тұрақтылығы мен несие міндеттемелеріне әсер етеді», – деді сарапшы.
Оның сөзінше, 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі де салаға қосымша жүктеме әкеледі.
«Бұл сатып алушылар үшін құрылыс сапасына бақылаудың күшеюін және кепілдік міндеттемелерінің кеңеюін білдіреді. Ал құрылыс компаниялары техникалық қадағалау, сақтандыру және тәуекелдерді басқаруға көбірек қаражат жұмсауға мәжбүр болады», – деді ол.
Құрылыс компаниялары шетелге бет бұрып жатыр
Нарықтағы қиындықтардың уақытша емес екенін құрылыс саласының өкілдері де айтып жүр. Ірі құрылыс компанияларының бірінің директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаев соңғы алты ай бойы нарықтағы жағдайдың күрделі екенін және оның тез қалпына келетініне сену қиын екенін мәлімдеген.
Оның айтуынша, компания бұл жағдайға жауап ретінде Өзбекстан нарығына белсенді шыға бастаған. Себебі Алматыдағы сатылым төмендеп жатқанда, Ташкентте керісінше өсім байқалады.
Дегенмен Диляра Сейтнұрова мұндай қадам әрбір компания үшін тиімді болғанымен, ел экономикасына қауіп төндіруі мүмкін екенін айтты.
«Жекелеген бизнес үшін шетел нарығына шығу – қисынды шешім. Бірақ бұл үрдіс жаппай сипат алса, Қазақстан капиталдан, технологиядан және білікті мамандардан айырылуы мүмкін», – деді сарапшы.
Дағдарыстан шығудың жолы қандай?
Сейтнұрова құрылыс саласын дамыту үшін бірнеше бағытты ұсынды. Біріншісі – қалаларды реновациялау және ескі аудандарды қайта жаңғырту.
«Жаңа тұрғын үй нарығы біртіндеп қанығып келеді. Ал реновацияның әлеуеті өте жоғары. Тек Алматының өзінде 1 400-ден астам ескі және апатты үй бар. Бұл – құрылыс компаниялары үшін үлкен мүмкіндік», – дейді ол.
Екінші бағыт – мемлекет пен бизнестің серіктестігін күшейту. Сарапшының пікірінше, мемлекеттік-жекеменшік әріптестік тетіктері тәуекелдерді бөлісуге және ірі қалалық жобаларды іске асыруға мүмкіндік береді. Үшінші маңызды мәселе – тұрғындардың сенімін қалпына келтіру.
«Сұраныс тек бағаның қымбаттығынан төмендеп отырған жоқ. Көпшілік ұзаққа созылған құрылыс пен сенімсіз компаниялардан қауіптенеді. Эскроу-шоттар, ашық тізілімдер және кеңейтілген кепілдіктер сатып алушылардың сенімін қайтара алады», – деді Сейтнұрова.
Сонымен қатар ол институционалдық жалға беру жүйесін, жылжымайтын мүлік қорларын және бөліп төлеу бағдарламаларын дамыту қажет деп санайды.
Қазіргі таңда құрылыс компаниялары ресми бағаны төмендетудің орнына жекелеген пәтерлерге жеңілдіктер ұсынып, ипотеканы субсидиялау мен бөліп төлеу бағдарламаларын іске қосып жатыр. Себебі бағаны тікелей төмендету банктер мен бұрын үй сатып алған клиенттердің теріс реакциясын тудыруы мүмкін.
Бүгінде тұрғын үйге деген сұраныстың едәуір бөлігі «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» бағдарламалары мен Отбасы банкінің өнімдері арқылы сақталып отыр.
Сарапшының болжамынша, алдағы кезеңде нарықтағы жағдай инфляция деңгейі мен Ұлттық банктің шешімдеріне байланысты болады. Егер инфляция жоғары күйінде қалса, базалық мөлшерлеме тез төмендемейді, сәйкесінше коммерциялық ипотека да қымбат болып қала береді.
Сейтнұрова жақын уақытта жаңа тұрғын үйлердің ресми бағасы айтарлықтай арзандайды деп күтпейді. Оның пікірінше, сатып алушылар үшін жеңілдіктер, бөліп төлеу мүмкіндіктері мен арнайы акциялар көбейгенімен, бағалардың күрт төмендеуі екіталай.
«Құрылыс саласын дағдарыстан шығарудың тиімді жолы – шетелге кету емес, ел ішінде реновацияны, редевелопментті және мемлекеттік-жекеменшік әріптестік жобаларын дамыту. Ол үшін сұраныс бар, тек тиімді қаржылық модельдер мен сатып алушылардың сенімі қажет», – деп түйіндеді Диляра Сейтнұрова.
