Биыл Қазақстанның тұрғын үй нарығында сатып алу-сату мәмілерінің қарқыны бәсеңдеді. Аталған жағдайға ипотека, тұрғын үй бағасы және халықтың сатып алу мүмкіндігі қаншалық әсер етіп отыр? Алдағы айларда баспана бағасы арзандай ма, әлде қайта өсуі мүмкін бе? Осы мәселелерге қатысты Qazaq Expert Club құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова пікір білдірді, деп хабарлайды dalanews.kz.
Сарапшының сөзінше, қазіргі көрсеткіштерді бағалағанда 2025 жылдың соңында болған жағдайды да ескеру қажет. Былтыр желтоқсанда Қазақстанда 53 128 тұрғын үй мәмілесі тіркелген. Бұл – рекордтық көрсеткіш. Алайда мұндай өсім тұрғын үйге сұраныстың табиғи түрде күрт артуынан болмаған.
“Адамдар 1 қаңтардан бастап жаңа үйлерге 16% ҚҚС енгізілетінін білді. Сондықтан көбі баспана қымбаттамай тұрғанда сатып алуға асықты. Яғни кейін жасалуы мүмкін мәмілелердің бір бөлігі желтоқсанда жасалып қойды. Соның әсерінен қаңтарда мәмілелер саны бірден 27 745-ке дейін төмендеді. Сондықтан 2026 жылғы көрсеткіштерді былтырғы жылмен салыстырғанда төмендеу шын мәніндегіден де үлкен болып көрінуі мүмкін”, – дейді Диляра Сейітнұрова.
Дегенмен тұрғын үй нарығында нақты төмендеу де бар. Қаңтар-сәуір аралығында мәмілелер саны былтырғының осы кезеңімен салыстырғанда 4,6 пайыз азайған. Мамырда айырмашылық 10,5%-ға жеткен. Ал Алматыда мамыр айындағы төмендеу 31%-ды құраған.
Маусымда жағдай өзгеріп, елдегі мәмілелер саны қайтадан 39 мыңға жетті. Бір айдың ішінде көрсеткіш 28%-ға өсті. Осыдан кейін тұрғын үй нарығында сұраныс қайта жандана бастады деген пікірлер айтылды. Алайда сарапшы мұны нарықтың толық қалпына келуі деп бағалауға болмайтынын айтады.
“Маусымдағы өсім – төмен көрсеткіштен кейінгі маусымдық көтерілу. Бұл тұрғын үй нарығында түбегейлі өзгеріс болды дегенді білдірмейді”, - дейді ол.
Диляра Сейітнұрованың пікірінше, қазіргі басты мәселе – адамдардың баспана алғысы келмеуінде емес, оны сатып алуға қаржылай мүмкіндігінің жетпеуінде. Өйткені нарықтағы ипотеканың жылдық мөлшерлемесі 25%-ға дейін жеткен.
“Осындай мөлшерлемемен орташа отбасы үшін ипотека төлеу өте қиын. Сондықтан адамдар баспанадан бас тартып жатыр деуге болмайды. Олар үй алғысы келеді, бірақ қазіргі несие шарттары оған мүмкіндік бермей отыр”, – дейді сарапшы.
Бұған қоса, бұған дейін тұрғын үй нарығына қолдау болған екі мүмкіндік те шектеле түскен.
Біріншісі – жаңа үйлерге ҚҚС енгізілуі. Сарапшының айтуынша, бұл бастапқы нарықтағы тұрғын үй бағасын 10-12%-ға көтеріп, жаңа және қайталама баспана арасындағы баға айырмасын ұлғайтқан.
Екіншісі – зейнетақы жинағын баспана сатып алуға пайдалану талаптарының қатаюы. Кейінгі бес жылда қазақстандықтар зейнетақы қорынан 5,7 трлн теңге алған. Оның басым бөлігі тұрғын үй жағдайын жақсартуға жұмсалған. Бұған дейін бұл қаражат көптеген адамға баспана сатып алуға мүмкіндік берсе, қазір оны пайдалану қиындаған.
Сарапшы халықтың сатып алу қабілетіне де осы тұрғыдан қарау қажет деп есептейді.
“Мәселе халықтың табысы азайып кетуінде емес. Мәселе – табыстың өсуі мен несие құнының арасында үлкен айырмашылық пайда болғанында. Сондықтан “тұрғын үйге сұраныс құлады” деу дұрыс емес. Сұраныс бар, бірақ адамдардың сол сұранысты жүзеге асыруына мүмкіндік жоқ”, – дейді Диляра Сейітнұрова.
Мұны жеңілдетілген тұрғын үй бағдарламаларына деген қызығушылықтан да байқауға болады. Сарапшы “Наурыз”, “Отау”, “Алматы жастары” секілді бағдарламалар бойынша кезек 1,5 жылдан 3 жылға дейін созылатынын мысалға келтірді.
“Егер халықтың баспанаға сұранысы төмен болса, мұндай кезек те болмас еді. Қолжетімді ипотека немесе тиімді бағдарлама пайда болған бойда оған сұраныс өте жоғары болады. Демек азайғаны – баспана алуға деген ниет емес, халықтың оны сатып алу мүмкіндігі”, – дейді ол.
Кейінгі уақытта жеке тұрғын үйлердің сатылымы кей айларда пәтер сатылымынан да жоғары болған. Диляра Сейітнұрованың пікірінше, бұл да ипотеканың қолжетімсіз екенін көрсететін белгілердің бірі. Яғни кейбір азаматтар ипотекаға көбірек тәуелді пәтер нарығынан бас тартып, жеке үй секілді басқа нұсқаларды қарастыра бастаған.
Баспана бағасы арзандай ма?
Сарапшының пікірінше, бағаның алдағы өзгерісін бағалағанда жаңа және қайталама тұрғын үй нарығын бөлек қарастырған жөн.
Жаңа үйлердің бағасына ҚҚС, құрылыс компанияларының бағдарламалары және банктердің құрылыс нысандарын қаржыландыру талаптары әсер етіп отыр. Құрылыс компаниялары бағаны бірден төмендетудің орнына сатып алушыларға бөліп төлеу немесе басқа жеңілдіктер ұсынуға тырысады.
Сол себепті жаңа тұрғын үйдің бағасы әзірге айтарлықтай төмендеп жатқан жоқ. Шілдеде ел бойынша жаңа үйлердің бағасы 0,7%-ға өскен.
Ал қайталама нарықтағы жағдай өзгеше. Мұнда пәтер иелері нарықтағы сұранысқа қарай бағасын төмендетуге немесе саудаласуға дайын болуы мүмкін. Сарапшының айтуынша, Алматыда қайталама тұрғын үй бағасының төмендеу белгілері қазірдің өзінде байқалады.
“Баға төмендейтін болса, оны бірінші болып қайталама нарықтан көреміз. Ал жаңа және қайталама тұрғын үй арасындағы баға айырмасы одан әрі өсуі мүмкін”, - дейді ол.
Сейітнұрова Қазақстанда тұрғын үй бағасы күрт құлдырайды деген пікірді жоққа шығарды. Әсіресе жаңа үйлердің бағасы бұрынғы деңгейде сақталуы мүмкін. Бірақ инфляцияны есепке алғанда баспананың нақты құны біртіндеп төмендеуі мүмкін.
“Нарыққа бұрын арзан ипотека рәсімдеген азаматтардың әрекеті де әсер етіп отыр. 2024 жылға дейін төмен пайызбен ипотека алған адамдар қазіргі жоғары мөлшерлеме кезінде үйін сатып, басқа баспана алуға асықпайды. Себебі жаңа ипотека бұрынғысынан әлдеқайда қымбатқа түседі. Соның салдарынан бір үйді сатып, орнына екіншісін сатып алу арқылы жүретін нарықтағы қозғалыс та бәсеңдеген”, - дейді ол.
Жыл соңына дейін не өзгереді?
Диляра Сейітнұрованың айтуынша, тұрғын үй нарығының алдағы жағдайына ең көп әсер ететін фактор – базалық мөлшерлеме. Қазір ол 16,75% деңгейінде. 24 шілдеде мөлшерлеме төмендетілді. Ал инфляция 10,3%-ға дейін баяулап, бұл үрдіс тоғыз ай қатарынан жалғасып отыр. Ұлттық банктің келесі шешімі 4 қыркүйекте жарияланады.
Алайда базалық мөлшерлеме төмендеген күннің өзінде ипотека бірден арзандай қоймайды. Оның банк несиелеріне әсер етуі үшін уақыт қажет.
“Ұлттық банк мөлшерлемені одан әрі төмендеткен жағдайда да нарықтағы ипотеканың биыл 20%-дан төмен түсуі екіталай. Сондықтан биыл коммерциялық ипотека есебінен тұрғын үйге сұраныс күрт артады деп күтпейміз”, - дейді сарапшы.
Оның болжамынша, жыл соңына дейін тұрғын үй мәмілелерінің саны бір айда өсіп, келесі айда қайта төмендеуі мүмкін. Бірақ мұндай өзгерістерді нарықтағы үлкен бетбұрыс ретінде қабылдамау керек. Бұл көбіне маусымдық өзгерістерге байланысты болады.
“Жалпы, 2026 жылдың соңына дейін тұрғын үй нарығындағы қазіргі жағдай айтарлықтай өзгере қоймайды. Нарықтағы сұранысты негізінен мемлекеттік бағдарламалар мен құрылыс компаниялары ұсынатын бөліп төлеу мүмкіндігі ұстап тұр”, - деп қосты ол.
Сарапшы былтырғы желтоқсандағыдай мәмілелердің күрт өсуі биыл қайталанбайтынын да айтады. Себебі 2025 жылдың соңында халық жаңа үйлерге ҚҚС енгізілгенге дейін баспана сатып алуға асыққан. Қазір салық күшіне еніп қойғандықтан, адамдарды жаппай баспана сатып алуға итермелейтін мұндай себеп жоқ.
Нарықта өзгеріс қашан басталады?
Сарапшы тұрғын үй нарығындағы негізгі өзгерісті 2027 жылдан күтеді. Егер базалық мөлшерлеме 12-14%-ға дейін төмендесе, нарықтағы ипотека мөлшерлемесі де 15-16%-ға дейін түсуі мүмкін. Мұндай жағдайда қазір баспана сатып алуды кейінге қалдырып жүрген азаматтардың бір бөлігі қайтадан нарыққа оралады.
Алайда сол кезде басқа мәселе туындауы мүмкін. 1 шілдеден бастап Құрылыс кодексі бойынша сараптама мен техникалық қадағалауға қойылатын талаптар күшейтілген. Соның салдарынан кейбір құрылыс жобалары кешігуі ықтимал.
Яғни 2027 жылы ипотека арзандап, тұрғын үй сатып алушылар көбейген кезде нарықта жаңа баспана жеткіліксіз болуы мүмкін. Сұраныс көбейіп, ал ұсыныс оған ілесе алмаса, тұрғын үй бағасы қайтадан жылдам өсуі ықтимал.
“Жыл соңына дейін тұрғын үй нарығында үлкен серпіліс күтпейміз. Нарықты әзірге мемлекеттік бағдарламалар мен құрылыс компанияларының бөліп төлеу мүмкіндігі ұстап тұр. Ал негізгі өзгеріс 2027 жылы болуы мүмкін. Егер сол кезде ипотека арзандап, бірақ нарықтағы тұрғын үй ұсынысы аз болса, сұраныс қайта күшейіп, баспана бағасы қазір болжанып отырғаннан да жылдам өсуі мүмкін”, - деп қорытындылады Диляра Сейітнұрова.
