2026 жылғы 1 шілдеден бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында екі ірі өзгеріс күшіне енеді. Олар – ипотека бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін шектеу және жаңа Құрылыс кодексінің енгізілуі, деп хабарлайды dalanews.kz.
Құрылыс саласының сарапшысы, Qazaq Expert Club мүшесі Диляра Сейтнұрованың айтуынша, бұл өзгерістердің әрқайсысы жеке өзі де нарыққа елеулі ықпал ете алады. Алайда олардың бір мезетте енгізілуі құрылыс секторындағы жұмыс моделін түбегейлі өзгертуі мүмкін.
Сарапшының сөзінше, бір жағынан ипотекалық қаражатқа қолжетімділік азайса, екінші жағынан құрылыс компанияларына қойылатын талаптар күрт күшейеді. Оның айтуынша, мұндай ауқымды реттеуші өзгерістердің қатар келуі нарық үшін сирек жағдай.
Ипотека 20%: не өзгереді?
2026 жылғы мамырда Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банк ипотекалық несиелер бойынша шекті жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін төмендету туралы қаулы қабылдаған.
1 шілдеден бастап банктер барлық төлемдерді есептегенде ипотеканы 20%-дан жоғары мөлшерлемемен бере алмайды. Бұл шектеу тек жаңа несиелерге қатысты болады. Бұған дейін рәсімделген ипотекалардың мөлшерлемесі өзгермейді.
Қазіргі таңда Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 18% болғандықтан, банктердің маржасы шамамен екі пайыздық тармаққа дейін қысқарады.
Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының сарапшысы Рамазан Досовтың пікірінше, қазіргі форматтағы тұрғын үй несиелерін беру көлемі жеке банктерде шамамен 50%-ға дейін азаюы мүмкін. Ал «Отбасы банк» пен мемлекеттік бағдарламаларды есептегендегі жалпы нарықтағы әсер 10–20% шамасында болады деп бағаланып отыр.
Сонымен қатар, жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін есептеу әдістемесі де өзгереді. Енді мөлшерлеме үш параметрге байланысты анықталады: несие мерзімі, бастапқы жарна және LTV коэффициенті.
Яғни бастапқы жарна неғұрлым жоғары, ал несие мерзімі қысқа болса, мөлшерлеме де соғұрлым төмен болады.
Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов 20%-дық лимит бастапқы жарнасы 30%-дан асатын ипотекаларға қатысты болатынын мәлімдеді. Егер бастапқы жарна бұдан төмен болса, мөлшерлеме 25%-ға дейін жетуі мүмкін. Бұл механизм бөлек нормативтік актімен бекітіледі.
Диляра Сейтнұрованың айтуынша, мұндай өзгерістерден кейін коммерциялық ипотека бұрынғыдай қолжетімді болмайды. Оның сөзінше, егер бұған дейін 20% бастапқы жарнамен 22–25% мөлшерлемемен несие рәсімдеу мүмкін болса, енді азаматтар не бастапқы жарнаны көбейтуге, не мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға көшуге мәжбүр болады.
Сарапшының пікірінше, негізгі балама ретінде «Отбасы банк» өнімдері мен «7-20-25», «Наурыз», «Бақытты отбасы» және «Жасыл ипотека» бағдарламалары қалады.
Жаңа Құрылыс кодексінің әсері
Президент 2026 жылғы 9 қаңтарда №253-VIII жаңа Құрылыс кодексіне қол қойған. Құжаттағы нормалардың бір бөлігі 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енсе, қалғаны 2027 және 2028 жылдары кезең-кезеңімен енгізіледі.
Осы уақытқа дейін құрылыс саласы көптеген жеке заңдар мен нормативтік актілер арқылы реттеліп келген. Сарапшылардың айтуынша, олардың арасында жиі қайшылықтар туындаған.
Сейтнұрованың пікірінше, жаңа кодекс құрылыс нарығын бытыраңқы реттеуден қатаң әрі жүйелі бақылау моделіне көшіреді.
Маңызды өзгерістердің бірі – қала құрылысы жобаларына міндетті сараптама енгізілуі. Енді егжей-тегжейлі жоспарлау жобалары мен олардың түзетулері толық сараптамадан өтуі тиіс.
Сонымен бірге мұндай жобаларды екі жылда бір реттен артық өзгертуге болмайды және барлық түзетулер бас жоспар аясында ғана жүзеге асырылады.
Сарапшының айтуынша, бұл норма Алматы үшін ерекше маңызды. Себебі ол нүктелік құрылыс тәжірибесін және қала құрылысы шешімдерін жиі қайта қарауды шектейді.
Тағы бір маңызды жаңалық – адал емес құрылыс компанияларының тізілімі жасалады. Ол eGov пен профильдік министрліктің порталында жарияланады.
Бұдан бөлек, кодекс сейсмикалық қауіпті аймақтардағы тұрғын және қоғамдық ғимараттарды паспорттауды, конструктивтік жүйелердің сейсмотұрақтылық сынақтарын және жауапкершілігі жоғары нысандарға инженерлік-сейсмометриялық станциялар орнатуды міндеттейді.
Мұндай алаңдар микрозоналау деректері негізінде анықталады.
Сейтнұрованың айтуынша, 8–9 балдық сейсмикалық аймақта орналасқан Алматы үшін бұл қала қауіпсіздігі мен тұрақтылығы мәселесіне тікелей қатысты.
Кодексте кепілдік міндеттемелеріне де ерекше назар аударылған. Енді нысанға берілетін ең төменгі кепілдік мерзімі 5 жыл болады. Ал іргетас, көтергіш конструкциялар, шатыр мен қасбетке кемінде 10 жыл кепілдік берілуі тиіс. Бұған дейін көптеген мердігерлер екі жылдық стандартты кепілдікпен шектеліп келген.
Сондай-ақ мамандардың жеке жауапкершілігі енгізіледі. Енді тек компания ғана емес, нақты инженерлер мен мамандар да жауап береді. Кей жағдайларда сертификаттарды қайтарып алу немесе қылмыстық жауапкершілікке тарту қарастырылған.
Бұдан бөлек, лицензияланған ұйымдардың бірыңғай электронды тізілімі жасалады. Онда мамандардың сертификаттары мен кепілдік міндеттемелері көрсетіледі.
Сарапшының сөзінше, мұның бәрі нарықты ашық әрі цифрлық жүйеге көшіреді. Оның пікірінше, енді тендерлерде мерзімі өткен немесе формалды құжаттарды пайдалану қиындайды.
Баға мен сұранысқа әсері
Диляра Сейтнұрованың пікірінше, ипотекалық шектеулер мен жаңа кодекстің қатар енгізілуі 2026 жылдың екінші жартысында нарықты қайта құрудың негізгі факторына айналады.
Сарапшы әлсіз девелоперлер бір уақытта екі қысымға тап болатынын айтты. Оның сөзінше, бір жағынан ипотеканың қолжетімділігі төмендесе, екінші жағынан жобалардың сапасына қойылатын талаптар күшейеді. Ал беделі жақсы, құжаттары реттелген және қаржылық моделі тұрақты компаниялар артықшылыққа ие болады.
Соған қарамастан, баға өсімі қалыпты деңгейде сақталады деген болжам бар. Бір жағынан жобалау, материалдар мен сараптамаға кететін шығындардың өсуі құрылыс құнын арттырса, екінші жағынан ипотеканың қолжетімділігі төмендегендіктен сұраныс шектеледі.
Сейтнұрованың болжамынша, Алматыда тұрғын үй бағасы жыл соңына дейін шамамен 10–15% аралығында өсуі мүмкін. Алайда жаңа рұқсаттардың берілуі баяулап, сатылым қарқыны төмендеуі ықтимал.
