2025 жылы қазақстандықтар рекордтық көлемде - 2,4 трлн теңгеге ипотека рәсімдеді, бұл өткен жылмен салыстырғанда 16,7%-ға көп. Алайда бұл өсімнің артында құрылымдық мәселе бар: барлық несиелердің 74%-ы мемлекеттік бағдарламалар арқылы берілсе, халықтың нақты табысы 1,7%-ға төмендеген.
Qazaq Expert Club ұйымының құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнурованың айтуынша, бұл ипотекалық нарықтың нарықтық модельден алыстап бара жатқанын көрсетеді, себебі нарықтың негізгі қозғаушы күші ретінде мемлекет қалып отыр - «Отбасы банк» АҚ және «7-20-25» бағдарламалары арқылы.
«Бір жағынан, бұл бағдарламалар халықтың әртүрлі санаттары үшін тұрғын үйге қолжетімділікті арттырады. Екінші жағынан, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаның өсуіне әсер ететін факторға айналып отыр, - дейді сарапшы. - Бір жыл ішінде жаңа құрылыстардың бағасы 12,7%-ға, ал қайталама нарықтағы тұрғын үй 10,3%-ға қымбаттады».
Сонымен қатар, Сейтнурованың айтуынша, ипотекалық несиелеудегі коммерциялық банктердің үлесі 26%-ға дейін қысқарған. Бұған қазіргі ақша-несие саясаты себеп болып отыр. Базалық мөлшерлеме 18% деңгейінде және ЖТСМ (ГЭСВ) 20% деңгейінде шектелген жағдайда, нарықтық ипотека беру экономикалық тұрғыдан тиімсіз болып отыр.
Сұраныстың өсуіне қосымша фактор ретінде зейнетақы жинақтарын пайдалану да әсер етті. 2025 жылы БЖЗҚ-дан тұрғын үй сатып алуға 839 млрд теңге бағытталды, бұл 87%-ға өсім көрсетті. Бұл бір жағынан сұранысты арттырса, екінші жағынан азаматтардың болашақ зейнетақы жинақтарын азайтады.
«Алайда негізгі мәселе - тұрғын үй тапшылығы. Бір адамға шаққандағы тұрғын үймен қамтамасыз ету нормасы 30 шаршы метр болса, Қазақстанда нақты көрсеткіш шамамен 24 шаршы метрді құрайды. Жалпы тапшылық 120 млн шаршы метрге бағаланады, ал жыл сайын тек 16–18 млн шаршы метр ғана пайдалануға беріледі. Жеңілдетілген бағдарламалар сұранысты арттырады, бірақ ұсынысты көбейтпейді. Бұл бағаның өсуінің негізгі себебіне айналып отыр», - деп түсіндіреді сарапшы.
Сейтнурованың пікірінше, егер әкімшілік кедергілер азайтылып, жыл сайынғы тұрғын үй құрылысы 16–18 млн-нан 25–30 млн шаршы метрге дейін артса, нарық жаңа серпін алады.
«Базалық мөлшерлемені қазіргі 18%-дан 12–13%-ға дейін төмендету жағдайды айтарлықтай жақсартар еді. Сонымен қатар, ЖТСМ бойынша қатаң шекті қайта қарау да нарыққа серпін береді, себебі қазіргі талаптар коммерциялық банктерді нарықтан ығыстырып отыр», - дейді ол.
Диляраның айтуынша, жаппай жеңілдетілген бағдарламалардың орнына көпбалалы отбасыларға, кезекте тұрған азаматтарға және депрессивті өңірлер тұрғындарына бағытталған нақты қолдау шараларына көшу қажет.
«Мемлекеттік бағдарламалар жүздеген мың отбасының баспана алуына мүмкіндік берді. Алайда ұсыныстың артуынсыз, инфляцияның төмендеуінсіз және нарықтық қаржыландыру дамымайынша, бұл бағдарламалар нарықтың мемлекетке тәуелділігін күшейтуі мүмкін. Мұндай жағдайда жеңілдетілген бағдарламалар уақытша қолдау шарасы емес, жүйенің тұрақты элементіне айналады», - деп қорытындылайды сарапшы.
