Қазақстанда базалық мөлшерлеменің 16,75%-ға дейін төмендеуі, алғашқы жартыжылдықта бастапқы тұрғын үй нарығындағы мәмілелер санының шамамен 20%-ға азаюы және сұраныстың бәсеңдеуі тұрғын үй бағасы төмендейді деген болжамдарды күшейтті. Алайда жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы, Qazaq Expert Club мүшесі Диляра Сейтнурованың айтуынша, мұндай сценарийдің жүзеге асу ықтималдығы әзірге төмен, деп хабарлайды dalanews.kz.
Баға төмендемейді, тұрақты немесе баяу өседі
Сарапшының пікірінше, 2026 жылдың екінші жартысында Қазақстанның ірі қалаларында тұрғын үй бағасы тұрақты деңгейде сақталады немесе біртіндеп өсуін жалғастырады.
«Бағаның айтарлықтай төмендеуіне негіз көріп тұрған жоқпын. Керісінше, қазіргі факторлардың басым бөлігі бағаның қазіргі деңгейде сақталатынын көрсетіп отыр», – дейді Диляра Сейтнурова.
Оның айтуынша, 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап құрылыс компаниялары тұрғын үй сату кезінде 16% мөлшерінде қосылған құн салығын (ҚҚС) төлей бастады. Бұл салық әрбір шаршы метрдің құнына қосылады. Көптеген девелоперлер жаңа талаптарға алдын ала дайындалып, бағаны 2025 жылдан бастап-ақ түзете бастаған.
Құрылыс құны өсіп жатыр
Сарапшының айтуынша, мердігер ұйымдарға арналған жеңілдетілген салық режимдерінің жойылуы құрылыс жұмыстарының құнын арттырған. Нәтижесінде құрылыстың өзіндік құны уақытша емес, тұрақты түрде өсіп келеді. Мұндай шығындар кейін тұрғын үйдің соңғы бағасына енгізіледі.
Алматыда жер тапшы, Астанада инфрақұрылым жетіспейді
Диляра Сейтнурова Алматыда жаңа құрылысқа жарамды жер телімдерінің азайып бара жатқанын атап өтті. Бұған табиғи шектеулер мен сейсмикалық қауіпсіздік талаптары әсер етеді. Сондықтан қалада негізгі назар реновация мен бұрын игерілген аумақтарды тиімді пайдалануға аударылып отыр.
Ал Астанада жер жеткілікті болғанымен, басты мәселе инженерлік желілердің жеткіліксіздігі болып отыр. Сарапшылардың бағалауынша, елордада жыл сайынғы тұрғын үйге сұраныс пайдалануға берілетін тұрғын үй көлемінен шамамен 15–20%-ға жоғары. Сонымен қатар тұрақты көші-қон өсімі де сұранысты сақтап тұр.
Шымкент пен өңірлерде жер қоры мол болғанымен, олардың көпшілігі қажетті инженерлік инфрақұрылыммен қамтамасыз етілмеген. Су, жылу және электр желілерін тарту қосымша шығындарды талап етеді.
Жаңа Құрылыс кодексі ұсынысты азайтуы мүмкін
2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі де нарыққа әсер етуі ықтимал. Құжат жобаларды міндетті сараптамадан өткізуді, егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын өзгертуді шектеуді және құрылыс процесіне қатысушылардың жауапкершілігін күшейтуді көздейді.
Сарапшының пікірінше, бұл жаңа жобаларды дайындау мерзімін ұзартып, әкімшілік шығындарды көбейтеді. Кейбір құрылыс компаниялары жаңа талаптарға бейімделу үшін жобаларды уақытша кейінге қалдыруы мүмкін. Соның салдарынан жаңа тұрғын үй ұсынысы азайып, сұраныс қайта жанданса, бұл бағаның сақталуына ықпал етеді.
Екінші нарықта да бағаның түсуіне негіз жоқ
Сейтнурованың айтуынша, көптеген пәтер иелері бұрын төмен пайызбен рәсімделген ипотекаларын сақтап отыр және баспанасын сатуға асықпайды. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, 2026 жылғы маусымда Алматыдағы қайталама нарықта тұрғын үйдің бір шаршы метрі орта есеппен 741 мың теңге, ал бастапқы нарықта 720 мың теңге болған. Осылайша екі сегмент арасындағы баға айырмашылығы іс жүзінде жойылған.
Бағаға әсер етуі мүмкін факторлар
Сонымен бірге сарапшы тұрғын үй нарығына ықпал етуі мүмкін бірнеше тәуекелді де атады. Соның бірі – зейнетақы жинақтарын пайдалану шектерінің айтарлықтай ұлғаюы. Бұл өзгеріс Алматыда құны 25–45 млн теңге болатын тұрғын үйге сұранысты төмендетуі мүмкін.
Бұдан бөлек, несие құнының әлі де жоғары болуы сатып алушылар белсенділігін тежеп отыр. Егер инфляция күткендей баяуламаса, Ұлттық банк ақша-несие саясатын одан әрі жұмсартуды тоқтатуы мүмкін. Мұндай жағдайда нарық мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларына тәуелді болып қала береді.
Сарапшының қорытындысына сәйкес, тұрғын үй бағасының елеулі төмендеуі үшін бір мезгілде бірнеше шарт орындалуы қажет: құрылыс көлемінің айтарлықтай артуы, құрылыс шығындарының азаюы, пайдалануға берілетін тұрғын үй санының көбеюі және сұраныстың ұзақ уақыт әлсіреуі. Қазіргі жағдайда мұндай факторлар қатар байқалмай отырғандықтан, Қазақстанда баспана бағасының жаппай арзандау ықтималдығы әзірге төмен.
